刘瑞明：房地产市场如何才能变“炒”为“住” | 社会科学报
社科报 时评
原题：“四手联弹”方能变“炒”为“住”
作者：中国人民大学国家发展与战略研究院研究员 刘瑞明
◤中央经济工作会议报告提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要综合运用多种手段抑制房地产泡沫。
可以说，中央经济工作会议对于房地产的定位十分准确，也反映了广大百姓的心声。那么，如何破解当前房地产市场的困局，真正变“炒”为“住”呢？要回答这个问题，我们首先要理解房价上涨背后的原因。
土地市场供给不足是房价上涨的根本原因。众所周知，房地产的发展依赖于土地，而土地的总量在短期内是固定的，这决定了房地产供给在短期内难以调整，在中国城镇化过程中，对于住房需求的上升必然引发房价上涨。
而在中国，房地产价格扭曲之所以更加严重，是因为中国还存在两个重要约束。一个约束是，分税制改革以后，地方政府的事权与财权高度不匹配，在此情形下，中央通过将土地出让权下放的方式使得地方政府获得相应的财政收入，也就导致了土地市场的地方政府垄断特征，使得土地供应不足的问题更加严重。
另外一个约束则是，地方政府面临着激烈的经济竞争。土地的去向大体可以分为工商业用地和居民住宅用地，前者能够给地方政府带来一系列好处，而后者不能，居民也在一系列制度条件下难以流动。
所以，在土地垄断供应下，一个理性的地方政府所采取的方式是，把稀缺的土地让渡给工商业，从而获得GDP、财政收入和官员个人的晋升。可以看到，各个地方为了吸引投资尤其是外商投资，往往会采取零地价、负低价的方式。
相应地，这挤压了居民的住宅用地，使得住宅用地高度稀缺，在供求规律下，住房价格自然上涨。
公共服务的不平等加剧了房地产价格的扭曲。事实上，一部分城市的房地产价格之所以能够迅速上涨，不是因为房子本身值多少钱，而是房子这样一个稀缺的不动产可以扮演“财富仓储”的角色。
在中国，这又和高度不平等的地区间公共服务结合在了一起。公共服务或准公共服务的特征在于政府统一供应和定价，而一些优质的公共服务和准公共服务只存在于少数城市之中，对于这部分公共服务的定价又过低。
这导致背后有大量的租金，这种租金虽然不能直接体现为公共服务的价格，但是可以通过附着在其他商品上来实现。而在公共服务溢价寻找附着物的过程中，房子就成了最理想的去处，因为房子具备稀缺、不可流动等良好特征。
所以，一个典型的事实是，房价长期上涨的地区往往是那些公共服务或准公共服务优质的地方，三、四线城市之所以没有太大的上涨空间，和它们相对较差的公共服务有关。事实上，即使是在同一个城市，住房价格也差异非常大，这也是因为城市内部各个区域公共服务的差异引致。
投资渠道的不畅是房地产价格上涨的隐形推手。经过三十多年的改革，中国的经济取得了飞速的发展，但是，不可否认的是，当前中国经济改革也步入了攻坚期，企业尤其是民营企业的投资环境亟待进一步改善。
一个典型的事实是，中国的许多行业依然维持了行政垄断，民营企业进入受阻。伴随着市场竞争的日趋激烈、人口红利等的消失，民营企业的生存空间受限，处于下游的实体企业尤其是传统制造业的企业利润越来越少。
在一系列的体制障碍下，民营企业的发展空间越来越小，所以，在房地产市场具有高度垄断特征的情形下，各个企业纷纷转向房地产，参与到垄断租金的掠取中来。这虽然推高了土地价格，给地方政府带来了更多的土地出让收益，但也进一步加剧了房地产价格的上升，损害了社会整体福利。
货币政策和信贷政策是房地产被炒的“导火索”。在经济下行的状况下，国家意图通过货币政策和信贷政策来刺激经济，其本意是要振兴实体经济。
但是，在土地垄断、公共服务不平等、投资渠道不畅的情形下，货币政策和信贷政策却恰恰被诱导到了相反方向。
货币一旦放出，首先追逐的是那些最具升值潜力的附着物，相比于其他产业和其他投资品，房地产这样一个高度垄断、极为稀缺、不可流动且利润率高的市场，自然就成了货币的首要追逐对象。而从信贷政策来看，为了获取更多的收益，各个地方政府又有放松信贷的强烈诉求。最终往往导致事与愿违，房地产被“炒”了起来
从总体来看中国的房地产之所以能够被炒起来，是和上面几个因素密不可分的。而要真正实现变“炒”为“住”，就需要中央政府和地方政府“四手联弹”：首先，正如中央经济工作会议报告中所指出的那样，在房价上涨压力大的城市，要加大土地的供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效的用地。
但由于土地供应是地方政府垄断，在财政压力下，地方政府没有动力大幅增加土地供应。而如果要激励地方政府加大土地供应，就必须调整中央地方的财政收支关系。因此，要尽快研究出台中央和地方的财政收支合理分配规则，征收房产税补充地方政府收入，使得地方政府有动力加大土地的供应。
其次，房地产价格的差异化在一定程度上反映的是中国公共服务的不平等化，要真正解决房价的两极分化问题，则还需要在加大土地供应的基础上，将一些大城市尤其是特大城市的功能分解，促进公共服务能够在城市之间、区域之间实现均等化。并且，放开准公共服务市场，加大这部分领域的供给侧改革和市场配给力量，真正实现房价的合理分布。
再次，在企业投资环境的构建方面，必须要进一步打破行政壁垒和垄断，破除当前实体经济运行当中的各种各样的玻璃门、弹簧门，降低企业运行的成本税赋，这样不仅能够推动中国经济的进步，而且可以帮助房地产市场减压。
最后，在短期内，在宏观上要管住货币和信贷，采取稳健中性的货币政策和信贷政策，在长期内，如果房地产市场可以加大供应、公共服务可以更加均等、企业投资环境更加完善，那么，刺激政策的效果就会合理分布于各个行业各个地区，而不是一窝蜂地集中到房地产市场上，才能真正起到预想效果。
幸运的是，中央经济工作会议报告中，对于房地产市场的问题已经有了非常清醒的认识，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，并且要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，构建符合国情、顺应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫。可以预期，如果真正能够做到中央和地方的“四手联弹”，那么房子就可以实现“变炒为住”，惠及民生。（文章仅代表作者观点，不代表本报立场，原载于社科报总1540期。图片来自网络。）
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